Empfohlener Lesestoff für HOA 101

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F: Ich habe mich kürzlich freiwillig gemeldet, um Mitglied unseres HOA-Vorstands zu werden. Was würden Sie als „Starter-Set“ an Lesematerial oder Referenzen empfehlen, die ich erwerben sollte?



Ich kenne zum Beispiel Roberts Geschäftsordnung und habe eine Kopie. Jetzt muss ich herausfinden, ob es das ist, was verwendet wird. Ha. Sollte ich eine Kopie des NRS erhalten, die sich auf HOA bezieht?



EIN: Sie möchten eine Kopie von NRS 116, NRS 116A, den Gesetzen, die Verbände und Community-Manager regeln. Darüber hinaus möchten Sie eine Kopie von NAC 116 und NAC 116A, die von der Nevada Real Estate Division verwalteten Vorschriften sind.



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Wenden Sie sich an die Nevada Real Estate Division und das Community Associations Institute Chapter, um weitere praktische Informationen zu regierenden Verbänden sowie Seminare zu erhalten, die regelmäßig zur Unterstützung von Managern und Vorstandsmitgliedern abgehalten werden. Sie können die Abteilung unter 702-486-4033 kontaktieren. Ihre E-Mail ist red.nv.gov . Die CAI kann unter der Rufnummer 702-648-8408 erreicht werden. Weitere Informationen finden Sie unter cai-nevada.org .

F: Ich habe eine Frage an Sie bezüglich des Zeitpunkts für den Versand von Stimmzetteln für einen Rückruf, nachdem eine Petition eingereicht wurde. Ich frage, weil dies eine aktuelle Situation in meiner HOA ist.



Ich bin Vorstandsmitglied. In unserer Gemeinde gibt es mehrere Probleme. Ein zweiter Rückruf wird hintereinander durchgeführt, weil einige Hausbesitzer unzufrieden waren, dass zwei Vorstandsmitglieder nicht entsprechend den 35 Prozent der Gesamtzahl der stimmberechtigten Mitglieder der Vereinigung abberufen wurden, um ein Vorstandsmitglied während der Abberufungszählung abzusetzen.

Ich frage mich nun, ob die Verwaltungsgesellschaft NRS 116.31036 in Bezug auf den Zeitrahmen korrekt befolgt, um die Stimmzettel für den zweiten aufeinanderfolgenden Rückruf zu versenden. Der Community-Manager schickte am 23. August eine E-Mail an den Gesamtvorstand, in der er mitteilte, dass ihm eine Petition für eine zweite Abberufung derselben Vorstandsmitglieder zugestellt worden sei, die nicht über genügend Stimmen verfügten, um sie abzuberufen, und dass eine zweite Abberufungsabstimmung verschickt würde aus. Sie bestätigte weder das Datum des Eingangs der Petition noch das Datum für den Versand der Stimmzettel.

Fragen:



Unsere Stimmzettel für den zweiten Rückruf sind gestern in unserer Post, am 1. September, aufgetaucht. Wenn die Petition per E-Mail am 23. August eingegangen ist, sind dies nur neun Kalendertage nach Erhalt der Petition, nicht die 15 erforderlichen Mindesttage. Der Termin für die Mitgliederversammlung zur Auszählung der Stimmen wurde auf den 15. September um 17 Uhr festgelegt.

Wenn die Stimmzettel weniger als 15 Tage nach Eingang der Petition verschickt würden, welche Schritte würden bei einem unangemessenen Versanddatum für Stimmzettel gemäß dem NRS-Code erfolgen? Muss der gesamte Rückrufprozess wiederholt werden? Eine neue Petition und wieder Stimmzettel verschickt?

Wenn die Petition vor dem Datum der E-Mail, dem 23. August, eingegangen ist und wir nicht über ein früheres Datum informiert wurden, was geschieht dann?

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Wie oft können Hausbesitzer dieselben Vorstandsmitglieder hintereinander zurückrufen, wenn sie nicht das gewünschte Ergebnis erzielt haben, um das Vorstandsmitglied zurückzurufen?

Beim ersten Rückruf, einige Wochen zuvor, erhielt ich eine Kopie der Petition mit unterschriebenen und datierten Namen der Mitarbeiter, die das Eingangsdatum sowie den Namen der Person enthielten, die die Petition eingereicht hatte. Ich habe per E-Mail eine Anfrage an den Community Manager für eine Kopie der Petition gesendet, da wir Kopien der ersten Petition erhalten haben, um das Eingangsdatum zu bestätigen.

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Die beiden Vorstandsmitglieder wurden außerdem über einen Monat lang vom webbasierten Abrechnungsprogramm ausgeschlossen, um die Rechnungen zu überprüfen, die von der Verwaltungsgesellschaft genehmigt und bezahlt werden.

Ich freue mich auf Ihre Antwort, um zu verstehen, was passiert, wenn Stimmzettel nicht innerhalb der angemessenen Frist nach Erhalt eines Antrags auf Rückruf verschickt werden.

EIN: Gemäß NRS 116.31036 gibt es zunächst zwei Anforderungen, um einen Direktor abzuberufen. Der erste ist, dass mindestens 35 Prozent der Gesamtzahl der stimmberechtigten Mitglieder ihre Stimme abgeben. In Ihrem Fall haben weniger als 35 Prozent der Eigentümer abgestimmt, daher ist der Rückruf gescheitert. Wenn die erste Voraussetzung erfüllt ist – die 35 Prozent erhaltenen Stimmzettel – dann muss die zweite Voraussetzung erfüllt sein. Die zweite Voraussetzung ist, dass mindestens die Mehrheit der eingegangenen Stimmen der Abberufung zugestimmt hat. Wenn nicht, schlägt der Rückruf fehl.

Das Gesetz hat keine Begrenzung, wie oft ein Rückruf durchgeführt werden kann. Natürlich kostet jede Rückrufaktion den Verband Geld.

Eine Abberufungswahl kann von Anteilseigentümern anberaumt werden, die mindestens 10 Prozent oder einen in der Satzung festgelegten niedrigeren Prozentsatz der Gesamtzahl der stimmberechtigten Mitglieder ausmachen. Die Wohnungseigentümer müssen einen schriftlichen, von den Wohnungseigentümern unterschriebenen Antrag auf Rückruf stellen.

Die Abberufung erfolgt durch geheime schriftliche Abstimmung. Die Stimmzettel müssen mindestens 15 Tage oder mehr als 60 Tage nach Eingang des Antrags versandt werden.

Bei der Festsetzung des Datums der Versammlung zur Öffnung und Auszählung der Stimmzettel darf die Versammlung nicht länger als 15 Tage für die Frist für die Rücksendung der Stimmzettel und nicht später als 90 Tage nach dem Datum des Eingangs des Antrags abgehalten werden.

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In Ihrem Fall kann es je nach Eingangsdatum der Petition zu einem zu frühen Versand der Stimmzettel kommen. Sie müssen dieses Datum mit Ihrem Community-Manager bestätigen.

Was den Erhalt einer Kopie des Antrags mit den Unterschriften der Eigentümer betrifft, glaube ich nicht, dass Sie Anspruch auf die Kopie haben, da die Rückrufabstimmung geheim erfolgt. Ihnen die eigentliche Kopie der Petition mit den Namen der Eigentümer zur Verfügung zu stellen, würde meines Erachtens gegen die Vertraulichkeit des Geheimwahlgesetzes verstoßen.

Bis eine erfolgreiche Abberufung abgeschlossen ist, sollten die abzuberufenden Vorstandsmitglieder weiterhin Zugang zu Verbandsinformationen haben.

Barbara Holland ist Autorin und Dozentin für Immobilienmanagement. Fragen können an holland744o@gmail.com gesendet werden.