HOA will Rasenfläche auf Kunstrasen umbauen

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F: Ich habe ein paar Fragen an Sie und würde mich über Ihre Meinung/Ihren Beitrag dazu freuen. Ich lebe in Las Vegas in einer bewachten Gemeinde mit etwa 200 Häusern.

Gilt der Umbau von Gras zu Kunstrasen als Kapitalausgabenposten, der eine Abstimmung der Mitglieder erfordert? Soweit ich weiß, wird die Grasumwandlung obligatorisch sein. Wenn das der Fall ist, warum brauchen wir eine Mitgliederabstimmung? Gibt es eine Möglichkeit, dies zu umgehen, wenn man bedenkt, dass wir mit der Umstellung viel Wasser sparen würden?



Meine zweite Frage bezieht sich auf Torschrankenarme. Wird dies als Kapitalausgabe betrachtet, die eine Mitgliedschaftsabstimmung erfordert? Wieso den? Ist das nicht Teil der Sicherheit und damit die Entscheidung des Vorstandes?



Meine dritte Frage lautet: Benötigen wir für die Mitgliederabstimmung eine Zweidrittelmehrheit? Was ist, wenn Mitglieder außerhalb der Stadt/des Landes sind und nicht wählen?

Meine letzte Frage richtet sich an zusätzliche Überwachungskameras. Gilt das als Kapitalausgabe, die eine Abstimmung der Mitglieder erfordert? Oder kann es die Entscheidung des Vorstands sein?



EIN: Ihre erste Frage ist eine zweiteilige Frage. Gemäß Nevada Revised Statutes 116.330 (2a-b) kann der Verband innerhalb jedes gemeinsamen Elements auf Rasen umstellen. Die Umwandlung gilt nicht als Nutzungsänderung der Gemeinschaftsflächen, es sei denn, die Fläche wurde auf einer aufgezeichneten Plankarte als Park, offener Spielplatz oder Golfplatz ausgewiesen. Darüber hinaus kann die Landschaft nicht in Rasen umgewandelt werden, wenn eine traditionelle Landschaftsgestaltung von einer Regierungsbehörde gemäß den Bedingungen einer geltenden Zonenverordnung oder einer Genehmigung oder als Bedingung für die Genehmigung einer endgültigen Unterteilungskarte gefordert wurde.

Sofern Ihr Verein nicht die Beschränkungen befolgt, dass der Gemeinschaftsbereich nicht in Rasen umgewandelt werden kann, kann Ihr Vorstand die Umwandlung ohne Zustimmung der Hausbesitzer genehmigen. Zur Finanzierung des Umbaus müssten Sie zunächst das Budget 2022 prüfen. Wenn dieser Umbau in den Haushalt 2022 aufgenommen würde, wäre keine weitere Abstimmung der Hauseigentümer erforderlich, da der Haushalt bei einer Budgetratifizierungssitzung bestätigt wurde. Wenn die Umstellung nicht in Ihrem Budget liegt, müssen Sie sich Ihre maßgeblichen Dokumente ansehen.

Im Allgemeinen beziehen sich Investitionen auf Sachanlagen wie Gebäude. Unter den IRS-Vorschriften kann Landschaft als Kapitalverbesserung angesehen werden, wenn ein Fehler oder Konstruktionsfehler behoben wird, eine Ergänzung, physische Erweiterung oder Erweiterung geschaffen wird, eine Steigerung der Kapazität, Produktivität oder Effizienz geschaffen wird. Darüber hinaus kann die Landschaft als Kapitalausgabe betrachtet werden, wenn die Änderung einen Mehrwert für Ihre Gemeinde schafft.



Für einen Verein müssen Sie Ihre geschäftsführenden Dokumente von Ihrem Wirtschaftsprüfer und Ihrem Anwalt prüfen lassen. In einigen Fällen kann es erforderlich sein, dass x Dollarbeträge die Zustimmung der Hausbesitzer erfordern, um den Umbau zu bezahlen. Da Sie wissen, dass es in den Gesetzen, die 2021 verabschiedet wurden, eine Klärung der erforderlichen obligatorischen Änderungen geben wird, sollten Sie vielleicht abwarten. Zu diesem Zeitpunkt habe ich noch keine Einzelheiten darüber gesehen, was einen nicht funktionsfähigen Rasen ausmacht.

Zu Ihrer zweiten Frage zu den Torschrankenarmen. Es kommt auf die Kosten an. Wenn dies nicht bereits Teil Ihres aktuellen Budgets ist oder die Kosten mehr als 3 Prozent Ihres Jahresbudgets für Verbände mit weniger als 1.000 Einheiten und 1 Prozent des Jahresbudgets für Verbände mit mehr als 1.000 Einheiten betragen, erfordern Ihre Vereinbarungen möglicherweise eine Abstimmung durch die Mitglieder. Auch hier müssen Sie Ihren Rechtsbeistand die maßgeblichen Dokumente überprüfen lassen, um Ihren Verband zu beraten.

Zu Ihrer dritten Frage zur Mitgliederabstimmung. Sie haben mir die Abstimmungsanforderungen aus den maßgeblichen Dokumenten nicht mitgeteilt, daher kann ich mich nicht zu dem Zweidrittel-Stimmen dafür äußern. Mitglieder, die nicht in der Stadt oder auf dem Land leben, müssen Sie weiterhin versuchen, sie zu erreichen. Es ist möglich, dass Sie per E-Mail abstimmen können.

Über die Überwachungskameras. Auch hier handelt es sich um eine Kapitalausgabe. Kommt drauf an ob es im Budget ist oder nicht.

Barbara Holland ist Autorin und Dozentin für Immobilienmanagement. Fragen können an holland744o@gmail.com gesendet werden.