Las Vegas Valley erlebt als Distributionszentrum eine Explosion

  Die Produktion findet am Donnerstag, den 30. Juli 2020 in einem Amazon-Lager in North Las Vegas statt. (Elizab ... Die Produktion findet am Donnerstag, den 30. Juli 2020 in einem Amazon-Lagerhaus in Nord-Las Vegas statt. (Elizabeth Brumley/Las Vegas Review-Journal)  Lagermitarbeiter sortieren Produkte am Freitag, den 4. Oktober 2019, im Sephora-Distributionszentrum im Norden von Las Vegas. (Elizabeth Page Brumley/Las Vegas Review-Journal @EliPagePhoto)  Amazon-Mitarbeiterin Lola Wickett verpackt Produkte am Donnerstag, den 30. Juli 2020, in einem Amazon-Lagerhaus im Norden von Las Vegas. (Elizabeth Brumley/Las Vegas Review-Journal)  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, den 30. November 2022, im Norden von Las Vegas gebaut. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Das Amazon Fulfillment Center wird am Mittwoch, den 30. November 2022 in North Las Vegas in einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 gezeigt. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, den 30. November 2022, im Norden von Las Vegas gebaut. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, den 30. November 2022, im Norden von Las Vegas gebaut. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, den 30. November 2022, im Norden von Las Vegas gebaut. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Ein Amazon Prime-Lkw fährt am Mittwoch, den 30. November 2022, in das Amazon Distribution Center in einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 im Norden von Las Vegas ein. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, den 30. November 2022, im Norden von Las Vegas gebaut. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Amazon Prime-Lastwagen fahren am Mittwoch, den 30. November 2022, in das Amazon Distribution Center in einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 im Norden von Las Vegas ein. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Ein Amazon Prime-Lkw fährt am Mittwoch, den 30. November 2022, in das Amazon Distribution Center in einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 im Norden von Las Vegas ein. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, den 30. November 2022, im Norden von Las Vegas gebaut. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Das For Lease-Schild wird am Mittwoch, den 30. November 2022, in Nord-Las Vegas angebracht, da die Bauarbeiten in einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 im Gange sind. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  Das Tropical Distribution Center wird am Mittwoch, den 30. November 2022 in North Las Vegas in einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 gezeigt. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, dem 30. November 2022, im Norden von Las Vegas ein Straßenbau durchgeführt. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye  In einem Industriegebiet rund um den Tropical Parkway östlich der Interstate 15 wird am Mittwoch, dem 30. November 2022, im Norden von Las Vegas ein Straßenbau durchgeführt. (Bizuayehu Tesfaye Las Vegas Review-Journal) @btesfaye

Als Amy Ogden 2006 anfing, im Immobilienbereich in Südnevada zu arbeiten, waren Lagermieter hauptsächlich damit beauftragt, Waren zu Hotels und Kongresshallen zu transportieren.



Neue Projekte waren auch schlecht konzipiert. Entwickler drängten ein Lagerhaus an den Rand seines Grundstücks, was zu engen Parkplätzen und schlechten Ladeflächen führte, und Ogden erinnerte sich, dass dies zu einem Spitznamen für solche Gebäude führte.



„Es war eine kaputte Kiste“, sagte Ogden, ein Makler für Gewerbeimmobilien bei Logic Commercial Real Estate.



Firmen transportieren immer noch Waren zum Strip, aber der Lagermarkt der Region ist im Wachstum explodiert – und macht Südnevada zu viel mehr als einem Ort, an dem Menschen Lebensmittel, Bettwäsche und dergleichen in den Resortkorridor von Las Vegas liefern.

Durch eine Kombination von Faktoren, darunter das enorme Wachstum des E-Commerce, verfügbares Land und die Nähe zu Südkalifornien, hat sich Amerikas Casino-Hauptstadt zu einem wettbewerbsfähigen Akteur in der Lager- und Vertriebsbranche entwickelt.



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Steigende Zinssätze haben dem Markt etwas Wind aus den Segeln genommen, sagen Branchenexperten, und die US-Wirtschaft war wackelig. Außerdem ist jedes Immobiliengeschäft und sicherlich jeder Bauboom mit Risiken verbunden.

Aber in den letzten Jahren hat sich der lokale Industriemarkt gewandelt. Entwickler haben Südnevada mit massiven Lagerhausprojekten überschwemmt, insbesondere in Nord-Las Vegas; mehr Pächter haben Produkte an andere Staaten verteilt; die starke Flächennachfrage hat die Leerstände auf Rekordtiefs getrieben; und eine wachsende Zahl von Entwicklern und anderen Investoren begannen hier Geschäfte zu machen.

„(Es ist) wirklich verrückt, wie aktiv dieser Markt geworden ist“, sagte Dan Doherty, Makler von Colliers International, ein langjähriger Spezialist für Industrieimmobilien im Tal.



„Das Geheimnis ist gelüftet“

Der Lagermarkt von Las Vegas war jahrelang gewachsen, bevor die Pandemie den Sektor auf Hochtouren brachte, als die Krise der öffentlichen Gesundheit eine beschleunigte Verlagerung auf Online-Shopping auslöste, die die Nachfrage nach Vertriebsflächen ankurbelte.

Taylor Arnett, erster Vizepräsident für Akquisitionen beim Entwickler CapRock Partners, sagte, seine Firma und andere hätten Projekte „so schnell geleast, wie wir es noch nie in einer unserer Karrieren gesehen haben“.

Vor vier oder fünf Jahren dauerte es in der Regel sechs bis zwölf Monate, um ein neues Projekt zu leasen. Heute, fügte er hinzu, wäre es für ein Projekt „seltsam“, keine Vermietungsaktivitäten zu haben, während es sich noch im Bau befindet.

Arnett, dessen Firma rund 2 Millionen Quadratfuß Industriefläche in Südnevada gebaut hat, sagte, es stehe kurz vor der Fertigstellung weiterer 700.000 Quadratfuß. Der größte Teil dieser neuen Charge ist vorab geleast, sagte er.

Weitere Anzeichen des Lagerbooms:

— Im September, a Schuhmarke im Besitz des Clogs-Herstellers Crocs Inc. kündigte Pläne für ein rund 730.000 Quadratfuß großes Vertriebszentrum im Norden von Las Vegas an – in einem Komplex, der den Grundstein dafür gelegt hat diesen Sommer .

– Ein neuer Industriepark in der Nähe des Flughafens North Las Vegas wurde im Oktober, dem Monat nach Abschluss der Bauarbeiten, für mehr als 140 Millionen US-Dollar verkauft und war es bereits völlig gepachtet .

– Im vergangenen Monat gab VanTrust Real Estate bekannt, dass es mit dem Bau der ersten beiden Gebäude eines 350 Hektar großen Projekts begonnen hat, das es im Apex Industrial Park in North Las Vegas entwickelt, und es bereits einen Mieter unterschrieben für eines der Gebäude.

Insgesamt verfügt Südnevada über rund 153 Millionen Quadratfuß Industriefläche, gegenüber 123 Millionen im Jahr 2017, laut Daten von John Stater, Forschungsmanager von Colliers in Las Vegas.

Ein Großteil der Konstruktion in den letzten Jahren war spekulativ, was bedeutet, dass Entwickler Projekte starteten, ohne dass Benutzer in einer Reihe standen. Aber Mieter sind reichlich vorhanden. Die Leerstandsquote des Marktes beträgt nur noch 1,3 Prozent nach 4,5 Prozent im Jahr 2017.

Keith Earnest, Executive Vice President bei VanTrust, sagte, er habe Südnevada vor Jahren als „Schläfermarkt“ angesehen und fügte hinzu, dass es im Bauwesen „nicht viel Aktivität“ gebe.

In den letzten Jahren sind jedoch andere Entwickler und Vermieter auf den Markt gekommen.

„Leider ist das Geheimnis herausgekommen“, sagte Earnest.

„Es ist ein Glücksspiel“

Als Doug Roberts Mitte der 1990er Jahre begann, auf dem Industriemarkt in Südnevada zu arbeiten, gab es einige regionale und nationale Mieter. Aber der Markt wurde hauptsächlich von Firmen dominiert, die die Resorts und Kongresseinrichtungen in Las Vegas belieferten, erinnerte er sich.

Neue Gebäude waren in der Regel auch kleiner als das, was Entwickler jetzt aufstellten. Damals war ein großes Projekt 200.000 bis 250.000 Quadratfuß groß, sagte Roberts, ein Partner von Panattoni Development Co.

Südnevada hatte Anfang und Mitte der 2000er Jahre eine große Lagerhausbauwelle, als der breitere Immobilienmarkt aufgrund des leichten Geldes in die Höhe schnellte. Doch nach dem Platzen der Blase und dem Absacken der Wirtschaft kam die industrielle Entwicklung weitgehend zum Erliegen.

Nur rund 52.700 Quadratfuß Industriefläche wurden im Jahr 2011 fertig gestellt, nachdem Entwickler laut Stater-Zahlen von 2000 bis 2008 mehr als 42 Millionen Quadratfuß gebaut hatten.

Rob Lujan, Makler bei Jones Lang LaSalle, sagte, Standortsucher hätten Las Vegas wahrscheinlich vor einem Jahrzehnt oder so übersprungen, weil die Rezession die lokale Wirtschaft so schwer niedergeschlagen hatte.

„Viele Immobilienkonzerne haben sich einfach zurückgezogen“, sagte er.

Im Jahr 2014, als die Wirtschaft immer noch aus der Großen Rezession heraushinkte, zitierte das Las Vegaser Beratungsunternehmen RCG Economics „eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage“, die auf eine Gelegenheit für mehr Industrieflächen in Südnevada hinwies.

„Aber viele Entwickler bauen keine neuen Gebäude“, sagte das Unternehmen in einem Bericht.

Später in diesem Jahr hielt der Lagerhausentwickler Prologis einen feierlichen Spatenstich für ein Projekt in Nord-Las Vegas ab und sagte, das neue Gebäude sei mit rund 464.200 Quadratfuß das größte spekulative Industrieprojekt der Region seit Jahren.

Bis 2015 waren weitere Spezialprojekte in Arbeit, unter anderem von Panattoni.

„Es ist ein Glücksspiel, daran besteht kein Zweifel“, sagte Roberts damals der Las Vegas Sun. „Aber wir glauben, dass wir Recht haben.“

Mieter ziehen ein

Die Casino-lastige Wirtschaft von Las Vegas wird seit langem vom Tourismus angeheizt. Aber inmitten des Wachstums des E-Commerce fanden Händler Gründe, sich hier niederzulassen.

Die Häfen von Los Angeles und Long Beach sind etwa 300 Meilen entfernt, und Trucker, die Las Vegas verlassen, können in einer Tagesfahrt etwa 20 Prozent der US-Bevölkerung bedienen, sagen Branchenexperten.

Entwickler könnten auch riesige Grundstücke zu relativ niedrigen Preisen kaufen und so Mieter mit günstigeren Mieten anlocken. Branchenprofis sagen auch, dass die höheren Immobilienpreise in Südkalifornien, die knappe Verfügbarkeit von Lagerflächen und die längeren Entwicklungszeitpläne Südnevada – seit langem bekannt für niedrigere Kosten und leichtere Vorschriften – zu einer attraktiven Alternative gemacht haben.

Laut Colliers stieg der Lagerbau mit mehr als 5,3 Millionen Quadratfuß Industriefläche, die 2019 in Südnevada fertiggestellt wurden, gegenüber etwa 1,4 Millionen im Jahr 2015.

Unternehmen wie E-Commerce-Riese Amazonas , Schönheitshändler Sephora , Hersteller von Babyprodukten The Honest Co. und Einzelhändler für Sportbekleidung Fanatiker eröffnete hier Distributionszentren. Fanatics, das 2017 sein Werk in North Las Vegas eröffnete, teilte dem Review-Journal kürzlich mit, dass es den Standort ausgewählt habe, um seine Kunden an der Westküste zu bedienen.

Durch die Unterbringung von Waren für Teams in Nevada, Kalifornien, Washington und anderen Bundesstaaten konnte es „die Lieferzeiten für diese Fans verkürzen“, sagte ein Sprecher.

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Tapestry Inc., Eigentümer von Luxusmarken Coach und Kate Spaten , enthüllte im vergangenen Jahr Pläne zur Eröffnung eines Vertriebszentrums im Norden von Las Vegas, um auch Kunden an der Westküste zu bedienen. Das Fulfillment-Zentrum wird sich voraussichtlich über mehr als 788.000 Quadratfuß erstrecken und für den jährlichen Vertrieb von 22,2 Millionen Einheiten und die Lagerhaltung von 4 Millionen Einheiten ausgelegt sein.

Insgesamt ist die Zahl der Mieter in Las Vegas aus den Vereinigten Staaten „um Größenordnungen höher als noch vor 10 Jahren“, sagte Colliers’ Stater.

Amazon-Effekt

Amazon hat eine besonders große Präsenz mit 15 Standorten in Südnevada, sagte das Unternehmen.

Seine allgegenwärtigen blauen Lieferwagen sind im ganzen Las Vegas Valley zu sehen, und Amazon betreibt mehrere große Industriegebäude in der Nähe des Las Vegas Motor Speedway.

Vermieter haben steigende Preise gezahlt auch für die dortigen Gebäude von Amazon.

Im April erwarb eine Bostoner Investmentfirma ein 857.000 Quadratfuß großes Amazon-Lagerhaus für 226,4 Millionen US-Dollar als Teil eines Erwerbs von zwei Gebäuden entlang des Tropical Parkway an der Interstate 15, wie Immobilienunterlagen zeigen.

Zum Vergleich: Im Jahr 2017 wurde eine 813.000 Quadratfuß große Amazon-Anlage für 73,4 Millionen US-Dollar im Rahmen eines Kaufs von zwei Gebäuden entlang der I-15 am Lamb Boulevard verkauft.

Sam Bailey, Manager für wirtschaftliche Entwicklungspolitik bei Amazon, sagte dem Review-Journal, dass Las Vegas der Region Mountain West „ziemlich gut“ dienen und Märkte wie Kalifornien und Phoenix unterstützen oder unterstützen könne.

Er zitierte das verfügbare Land in Las Vegas, den Zugang zu Talenten und die geografische Lage, die seiner Meinung nach der Weiterleitung von Waren förderlich seien.

Infolgedessen konnte Südnevada „als wettbewerbsfähiger Markt für Vertrieb und E-Commerce voranschreiten“, sagte Bailey.

„Ballon verliert langsam Luft“

Südnevada hat auch eine Erfolgsbilanz, wenn es um Immobilien geht. In den letzten Jahren wurden die Werte von Industrieimmobilien inmitten eines Anstiegs der Investitionsausgaben so hoch getrieben, dass sie „fast vergleichbar mit der Immobilienblase“ waren, sagte Arnett von CapRock.

Aber, fügte er hinzu, „der Ballon verliert langsam Luft.“

Die Federal Reserve hat die Zinssätze in diesem Jahr mehrfach erhöht, um die Inflation zu bekämpfen, was die Immobilienfinanzierungskosten für alle in die Höhe treibt Hauskäufer an gewerbliche Immobilieninvestoren.

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Das Industrieleasing in Südnevada ist „immer noch stark“, aber die Verkäufe haben sich verlangsamt, sagte Lujan von Jones Lang LaSalle.

„Gruppen können es sich einfach nicht leisten, das zu bezahlen, was sie früher für Immobilien bezahlen konnten“, sagte er.

Außerdem werden die Menschen weiterhin online einkaufen, aber wenn sich die Ausgaben im E-Commerce verlangsamen, könnte die Nachfrage nach Lagerflächen beeinträchtigt werden.

Stater merkte an, dass Entwickler Risiken ausgesetzt wären, „wenn die Wirtschaft ziemlich schlecht geht“ und Mieter aufhören, Mietverträge für neue Projekte zu unterzeichnen.

„Die Frage ist dann, wann werden Ihre Kredite fällig? Wie lange können Sie warten, bis die Wirtschaft zurückkehrt?“ Sagte Stater.

Derzeit „übertrifft die Nachfrage nach Lagerflächen das Angebot“, so Earnest von VanTrust, dass Firmen immer noch nach Gebäuden suchen.

„Bei dieser Leerstandsquote fühlt man sich ziemlich sicher“, sagte er.

Kontaktieren Sie Eli Segall unter esegall@reviewjournal.com oder 702-383-0342. Folgen @eli_segall auf Twitter.